前一陣子日幣低迷,很多人趁著日幣便宜想辦法搶進日本買房地產保值

在日本買房子,其實也有很多要注意的事項。

 

為什麼日本人不投資買房?

幾年來研究的結果,我發現,並不是他們沒有閒錢買房,也不是他們對投資意願低,最主要的原因主要是,第一:報稅麻煩。第二:房租收入扣掉稅金之後報酬率很差。

如何說呢?讓我在以下慢慢說明

 

首先,在日本購屋的方式為二

第一是現金購買,大多數的海外投資人,都是買現為多。

第二種是向銀行貸款,小套房的投資房貸利率約為3-4%不等,和一般自住的房貸利率不同。因此,房貸利息也必須加入報酬率的考量。

 

關於購屋的稅率

買房成交後,只有第一年必須繳交"不動產取得稅",之後每年需要繳交"固定資產稅"。這費用還不算大通常幾萬日幣

 

再來是,租金的收入

只要是在日本有收入的人都必須報稅。房租收入也是收入因此不管你的房租收入是多少錢都有義務要報稅。(講是這樣講但是其實年收103萬以下的人大多沒有報稅)

報稅方式有人工辦理,以及網路辦理

 

日本的帳面上的收入-->總稱"收入"

而扣掉一大堆有的沒的費用(包括繳給國家的錢),剩下的就是-->所得(日語又叫"手取り"TEDORI)

而日本人常常講的年收破千萬,這裡指的是"收入",而非"所得"。破千萬的人要繳的稅率大概是26%-27%,所以實際上能拿的到的錢大概8百多萬日幣。

有沒有一種賺越多稅金繳越多的感覺?

 

所以通常收入高的人,就會想辦法找正當的方式逃漏稅。而買房子或是海外置產就是很簡單又很好逃稅的方式。

為何呢?比方你是房東,每年要報稅的時候,每個房子(日本人是說"物件")都有一個項目可以抵扣所得,台灣話說是"折舊",日語是"減価償却費"

減価償却費這個項目的金額,是由你的物件的屋齡去對照匯率表格而計算,比方說鋼筋水泥的賃貸物件的耐用年數是47年,所以可以折舊47年,折舊的金額會逐年漸減。

而海外的房子,折舊金額的部分,法令和日本不同,可以折舊的金額很多。也因此,實際上的收入很多,但是繳的稅金卻很少,大概是這樣的概念。 這也是為何有錢人可已越來越有錢,而沒錢的人也只能乖乖認份的繳日本的稅。

 

 

台灣人在日本買房子的時候,通常是委託一些台灣的銀行在日本有開分店的銀行辦理。簡單的說,和日本人每年3月自己申報稅率的方式不同。

台灣人在日本買房的時候,每個月的收入一開始就會先被扣掉20%以上的稅金。這是為了避免外國人逃漏稅。通常仲介公司在購屋前都會充分的講解清楚,包括之後的月租收入是用台幣還是日幣支付等等...

 

講了這麼多,那到底為什麼日本人投資房地產呢?

(以下是我的不負責任的小分析)

 

比方,一名年收700萬日幣的上班族,一年繳的稅金(包括年金、健保等等有的沒的)約為730萬的24.4%=178萬,實際所得是552日萬,一個月可用的收入是46萬~

假設,該名上班族投資了一間中午套房(買700萬日幣),該租金收入扣掉管理費等等最後的年收入是70萬日幣,那麼投資報酬率是10%,看起來非常漂亮的數字

 

但是,套上日本的報稅公式,可就不漂亮了

工作的收入730萬+房租收入70萬=800萬,800萬收入的稅率是25.5%,800X25.5%=204萬~總繳稅金

投資報酬率也從10%掉為8.9%--(25.5%-24.4%=1.1%),若是該投資是像銀行貸款,投資報酬率要再降(8.9%-4%=4.9%)

所得稅稅率參考

 ※目安としてこの条件では、
手取りが200万円になるには年収がだいたい250万円
同じく、
手取り:300万円 ⇒ 年収約380万円
手取り:400万円 ⇒ 年収約520万円
手取り:500万円 ⇒ 年収約650万円
手取り:1,000万円 ⇒ 年収約1,430万円になります。

※表中の所得税は「復興特別所得税」を含みます。


天引き前
(額面)
天引
き前
平均
月収
社会
保険
料(年
額)
所得
税(年
額)
住民
税(年
額)
[次
年度]
手取
年収
課税
所得
天引き前年収に占める割合
社会
保険
所得
住民
手取
年収
▼ 所得税率:5%  住民税率:10% ▼
年収 100万 8.3万 16万 0万 0万 84万 0万 16% 0% 0% 84%
年収 150万 12.5万 21.5万 1.3万 3.3万 123.9万 25.4万 14.3% 0.9% 2.2% 82.6%
年収 200万 16.7万 29万 2.8万 6.2万 162万 54.9万 14.5% 1.4% 3.1% 81%
年収 250万 20.8万 34.2万 4.3万 9.2万 202.3万 84.8万 13.7% 1.7% 3.7% 80.9%
年収 300万 25万 44.3万 5.6万 11.7万 238.4万 109.6万 14.8% 1.9% 3.9% 79.5%
年収 350万 29.2万 51.2万 7万 14.5万 277.3万 137.8万 14.6% 2% 4.1% 79.2%
年収 400万 33.3万 58万 8.7万 17.7万 315.6万 169.9万 14.5% 2.2% 4.4% 78.9%
▼ 所得税率:10%  住民税率:10% ▼
年収 450万 37.5万 64.8万 10.8万 21.1万 353.3万 203.1万 14.4% 2.4% 4.7% 78.5%
年収 500万 41.7万 70万 14.3万 24.5万 391.1万 237.9万 14% 2.9% 4.9% 78.2%
年収 600万 50万 85.4万 20.9万 31万 462.7万 302.6万 14.2% 3.5% 5.2% 77.1%
▼ 所得税率:20%  住民税率:10% ▼
年収 700万 58.3万 101万 32.2万 37.9万 529.3万 371.3万 14.4% 4.6% 5.4% 75.6%
年収 800万 66.7万 110万 48.7万 46万 595.6万 452.2万 13.7% 6.1% 5.7% 74.5%
年収 900万 75万 114万 66.1万 54.5万 665万 537.5万 12.7% 7.3% 6.1% 73.9%
年収 1000万 83.3万 120万 83.4万 63万 733.9万 622.2万 12% 8.3% 6.3% 73.4%
▼ 所得税率:23%  住民税率:10% ▼
年収 1100万 91.7万 126万 102万 71.8万 800万 710.8万 11.5% 9.3% 6.5% 72.7%
年収 1200万 100万 130万 124万 81万 865.9万 802.3万 10.8% 10.3% 6.7% 72.2%
年収 1300万 108万 137万 144万 89.8万 929.4万 890.2万 10.5% 11.1% 6.9% 71.5%
▼ 所得税率:33%  住民税率:10% ▼
年収 1400万 117万 141万 174万 98.9万 986.6万 981.1万 10.1% 12.4% 7.1% 70.5%
年収 1500万 125万 145万 204万 108万 1043万 1072万 9.7% 13.6% 7.2% 69.5%
年収 1600万 133万 146万 238万 118万 1099万 1172万 9.1% 14.9% 7.4% 68.7%
年収 1700万 142万 146万 271万 128万 1155万 1271万 8.6% 16% 7.5% 67.9%
年収 1800万 150万 147万 305万 138万 1211万 1371万 8.1% 16.9% 7.7% 67.3%
年収 1900万 158万 147万 339万 148万 1267万 1470万 7.7% 17.8% 7.8% 66.7%
年収 2000万 167万 148万 372万 158万 1323万 1570万 7.4% 18.6% 7.9% 66.1%

 

而要是該上班族有房貸要繳,那整體算起來其實是非常的緊繃的

月收46萬-9萬房貸-水電瓦斯手機費5萬-飯錢5萬-休閒娛樂5萬=只剩下20萬的閒錢(實際上支出絕對不會只有這麼多就是  :)  

所以在收入已經很緊繃且有房貸的情況下,沒有閒錢可以投資的人,當然不會對房地產有投資意願。

 

 

日本購屋的空屋問題

日本人通常是簽約兩年,兩年更新一次。但是日本人通常不會一直住在同一個地方,尤其是東京的年輕人,有習慣會越換越大越新的房子,要是租客是女生的話也有可能因為結婚而退屋,所以其實2年或4年,6年的頻率房子就會換新主人,而要是房子處於空屋狀態,對屋主來說就是一個負擔。因為房子空著但是要繳的費用還是有(房子的大樓管理大概幾千到幾萬多,還有給仲介公司的管理費通常是5%)

現在有很多仲介公司也有推出空屋保證的服務,實際的抽%數因各公司不同,本人委託的式GIVE COME仲介,該公司的物件5年內空屋保證,包括空屋回復整修費用以及管理費

其他的大間仲介通常是收10%~20%不等,GIVE COME才收5%,實在是很吸引人。不過前提是,你必須跟他們買他們家自己的物件就是(該公司不同於一般仲介,他們自己買房賣房)  --->GIVE COME網址

 

而關於不動產的報稅方式呢,更是麻煩至極~

一般日本人(在公司行號上班者),或是打工的太太們,都不用自己報稅。公司都會幫你用好好,除非你該年分有多餘要報的東西,比方醫療費超過10萬等等~

有房租收入的人,報稅的時候要寫藍色或白色的申請單,裡面的金額很多都是要很專業的會計師才會懂的,一般人要是想自己用的話,是非常需要花時間去研究的。

但是要是投資人本身沒有工作收入,只有房租收入,且金額沒有超過103萬日幣的話,是不需要報稅的(因為是免稅額以內)

 

日本的太太為什麼只打工而不做全職?

在日本,太太的所有權益幾乎都是依附在先生的工作裡。健保、年金、等都是先生和先生的公司負責繳~

太太的年收103萬以下-->不需繳稅,還可以給先生報扶養

太太的年收103-130萬-->不需繳稅,但是不可以給先生報扶養

太太的年收超過130萬--->需繳稅,不可以給先生報扶養,必須自行負擔健保以及國民年金,總金額約30%,整體開銷變很多

 

也因此,130-160萬收入的人,被稱為是RED ZONE(紅色警戒地帶)

這收入是最不划算的~去給人請做的要死要活,結果都是便宜到國家~兩者權衡之下,還不如一半的全職主婦+打工還比較好~(日本外食貴又不均衡,全職主婦的話可以省下不少外食費)

 

當然,夫妻兩人都有全職工作的話,雖然稅金繳的多,但是收入也是多就是了~

比方 男生年收650,女生年收350,加起來也算是千萬收入家庭~~但是要是有小孩的人還要繳育幼院的錢,家事也是女生得做~我實在是不得不佩服在日本有小孩的上班族女性阿~

 

 

 

寫了這麼多!!其實也是想給自己這幾年的一個感想分享就是~~希望可以受益!

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

但是因為台灣人不用繳日本的所得稅金,

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

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